住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの担保評価

住宅ローンの担保評価

住宅ローンは、ローンの中でも最も高額な融資の一つとなっています。

そのため、原則購入したマイホームを担保に入れて、購入に必要な資金を借りるというシステムです。

また、支払い能力のある連帯保証人もつける必要があります。

ただし、金融機関も単純に住宅を担保として提供されれば融資をするというわけではありません。

提供された住宅の価値に見合った金額の融資を行いますので、中古物件を購入したときにはあまり高額の融資を受けることができない場合もあります。

特に、築年数が経過しているものに対しては厳しい評価をすることが多いため、頭金を用意しておく必要があるでしょう。

また、リフォームによる付加価値は認められていません。

担保物件の評価基準は金融機関が独自に定めていますが、一般的には購入金額の8~9割程度を融資の上限額として考えられています。

フルローンの場合には、不動産の価値以上の融資をすることになりますので、借り入れをする人の支払い能力について特に厳しく審査されます。

年齢が若く、勤続年数が一定期間以上あり、安定した、年収もある程度余裕のある人であれば、フルローンタイプの住宅ローンで不動産の価値以上の融資が受けられる場合もあります。

なお、通常の住宅ローンの場合には、不動産の評価と主債務者の年収による制限を算出し、いずれか低い方を上限の融資額としています。

後者に関しては、年間の返済額が年収の25~40%以内であればよいとされています。

高収入の人ほど年収における返済額の割合が高い場合でも、融資を受けられるようになっています。

評価の違い

住宅金融支援機構の場合には、住宅ローンの担保として提供する物件の評価は厳しい傾向にあります。

購入金額の8~9割程度として評価するだけでなく、路線価や自治体による固定資産税の課税評価額も参考にしていますので、頭金があまり用意できない人は注意が必要です。

逆に、民間の金融機関では、好条件で融資をしてくれるところもたくさんあります。

近年注目を集めている、頭金なしで借り入れができるフルローンタイプの商品では、購入金額の全額を融資の上限としているところがほとんどです。

また、借り換えの場合には、特別に評価額の2~3倍程度を融資の上限としているところも少なくありません。

これは、新築住宅の場合には価値が高いものの、たとえ数年でも人が住んだ中古住宅になると著しく価値が下がるため、通常の基準ではローンの残高全額を借り入れることができなくなるからです。

なお、中古住宅を購入するときには、その購入金額が物件の相場よりも大幅に高額でない限りは、問題なく借り入れができます。

というのも、新築物件は短期間で価値が下がってしまいますが、中古物件の場合にはすでに価値が下がっている分、逆に価格の下落によるリスクが大きくないので、金融機関にとってもそれほどデメリットばかりではないからです。

ただし、リフォーム代金までは借り入れることができない場合も多く、別途リフォームローンなどを組む必要があります。

支払い能力を認められた人であれば、物件の価値や審査について、それほど心配する必要はありません。

借り換えの場合

住宅ローンを長く払い続けていると、金利が大幅に下がるなどの事情で、借り換えをしたほうがメリットが大きくなるケースもあります。

この場合、ローンの残高を借り入れて現在の金融機関に完済し、新たな借入先に返済を続けていくことになりますが、借り換えに必要な資金についても住宅の担保評価が重要です。

借り換えは、借り入れをしてからそれほど期間が経過していない方が有利であるといわれていますが、不動産の価値自体は最初のうちに急激に下がっていきますので、借り換えのタイミングによっては十分な融資を受けられない可能性もあります。

また、金利が下がるタイミングで土地の評価が下がることも多く、担保評価の基準自体が当時よりも悪化している可能性もあるでしょう。

そのため、ほとんどの金融機関では、借り換えの場合には物件の価値以上の融資を可能にしており、問題なく乗り換えられるようにしています。

しかし、ここで気をつけたいのが審査の条件です。

借り換えの場合にはどの金融機関でも、これまでの住宅ローンの返済状況を調べます。

評価以上の融資をしなければなりませんので、本人の支払い能力の審査については、新規の住宅ローン申し込みよりも厳しくなることも珍しくありません。

完済予定時期の年齢、これまでのローンの返済状況、住宅ローン以外の借り入れの増減、健康状態、転職の有無など、問題がないと判断されたときに借り入れができるようになりますので、住宅ローンはきちんと約定通りに返していくことを心がけましょう。

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