住宅ローンの基礎知識

住宅ローンにかかる登記費用

登記の種類と費用

不動産登記というのは、法務局に各不動産について、所有者や担保などを登録することです。

法務局に対して、登記申請書を出すことで数日後には登録されるという流れになっています。

土地の場合、すでに地番や地目、地積などが登録されていますので、通常は所有権の移転で持ち主の変更を登録してください。

また、住宅に関しては、中古住宅の場合には土地と同様の登記ですが、新築物件の場合には表題部の登記として、新築した物件の構造や床面積などを新規登録したのち、所有権保存として持ち主を明記します。

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合には、住宅を担保として提供しますので、土地と建物それぞれに根抵当権の設定で担保物件の債権者や極度額などを登録します。

これらの費用は全て自己負担となりますので、あらかじめ見積もりを出してもらうとよいでしょう。

登記は自分で行うこともできますが、申請書の作成や必要書類の添付など、専門的な知識がなければ難しい面があります。

特に根抵当権の設定に関しては、金融機関としては一刻も早く登録したい内容でもありますので、個人ではなく専門家に依頼するケースがほとんどです。

所有権移転や根抵当権の設定などは司法書士が行い、新築物件の表題部に関しては土地家屋調査士が行います。

また、畑などの農地を宅地に変更する場合には、行政書士に農地転用の手続きを依頼しなければなりませんし、現在の土地を複数に分けてそれぞれに地番をつける分筆などは、土地家屋調査士の担当になりますので、複数の専門家に依頼します。

登記費用の目安

不動産の登記をするときには、自分で手続きを行う場合でも法務局に登録免許税を納めなければなりません。

司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬はそれほど高額にはなりませんが、登録免許税は物件や住宅ローンの金額によっては非常に高額になりますので、事前に見積もりを取って確認しておくとよいでしょう。

専門家への報酬は、それぞれ個別に設定していますのである程度の開きはあるものの、所有権移転が5万円程度、抵当権の設定が5~10万円程度です。

また、雑種地など宅地以外の地目を宅地に変更するときの報酬は、4~5万円程度です。

但し、分筆登記をする場合には、土地を分ける際に測量をして地積測量図を作成しなければなりませんので、数十万円単位の報酬が発生することになるでしょう。

登録免許税は、計算方法が登記の内容によって異なります。

所有権移転登記の場合、売買による取得は土地・建物共に評価額の1,000分の20となります。

ただし、マイホーム購入の場合は軽減税率を適用できますし、土地に関しても軽減措置が行われることが多いため、その都度確認しておきましょう。

新築物件の所有権保存の場合には、課税標準額の1,000分の4です。

根抵当権の設定は、借入額の1,000分の4です。ただし、こちらもマイホーム購入の場合には軽減措置が得られます。

4,000万円の物件を3,000万円のローンで購入した場合、所有権移転で4,000万×20/1,000=80万円、設定登記で3,000万×4/1,000=12万円の登録免許税が必要になるということです。

費用関係はしっかりチェック

このように、不動産の登記にかかる費用は、住宅ローンにかかる費用の中でもかなり高額になってしまいます。

通常、住宅ローンを利用して不動産を購入するときには、登記費用の他に契約書に貼る印紙代、事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などが発生します。

場合によっては、仲介手数料やあっせん手数料なども必要になりますし、地鎮祭にかかる費用や引っ越し代、家具や家電の購入代金、ケーブルテレビやインターネットなどの工事費用もかかるでしょう。

物件取得後、半年程度経過した頃には不動産取得税も発生します。

これらの費用の中には、住宅ローンでは融資を受けられないものもありますので、事前に金融機関で諸経費をローンに含めてもよいか確認しておくとよいでしょう。

特に登記費用は数十万円単位の支出になることがほとんどですので、見積もりを取っておくこと、ローンとして融資を受けられるように手続きをしておくことが重要です。

登記費用を安く抑えるためには、登録免許税は減らすことができませんので、複数の司法書士や土地家屋調査士に見積もりを出してもらい、比較するのがよいでしょう。

また、マイホームの購入に関しては、軽減措置を行っていることがほとんどですので、これらを駆使してできるだけ登録免許税を安くしてもらうことも大切です。

なお、借り換えを他行で行う場合には、抵当権の抹消と設定登記が必要になります。

この経費も考えたうえで、メリットがあると判断できたときにのみ借り換えを実行するのがよいでしょう。

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