住宅ローンの減税・控除

住宅購入でお金がもらえる?住宅ローン控除とすまい給付金について

1つは、住宅ローンを組んでいる人の所得税と住民税を減税する住宅ローン控除、2つ目は、低所得支援制度のすまい給付金です。

この制度には住宅の条件の他に収入に応じて、具体的にどの程度の金額が戻ってくる、給付されるかが変わってきます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除、減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

概要

住宅ローンの返済をしている人を対象に、年末の住宅ローン残高の1%を所得税(控除しきれない場合はさらに住民税の一部を加算)から10年間控除する。

控除金額

  • 年末の残高×1%
  • 最大控除は10年間で400万円(1年40万円×10年間)
  • 所得税から控除、控除しきれないときは住民税の一部をさらに控除
  • 住民税の控除の上限は136,500円/年または前年の課税所得× 7%の低い方

これらの中で一番小さい額がその年の実際の控除額です。

年末の住宅ローン残高は借りている銀行から明細が届きます。

これだけ見ると、年間で40万円も節税ができそうに思えますが、実際には、4000万円以上の借入があり、所得税+住民税で年間40万円以上払っていなければなりません。

平均的な30歳くらいの年収400万円の人にとっては、控除が充分に使えない可能性が高いです。

納めている所得税を超えることはないため、収入が少なく所得税が低い人は最大まで控除を使いきれないこともあります。

なお、低炭素住宅や長期優良住宅のような条件の揃った住宅を購入した場合は、10年間の最大控除額が500万円になります。

控除の条件

  • 控除期間:10年
  • 建物の大きさ:床面積が50平米以上あること
  • 借入期間:10年以上
  • 控除を受ける年の合計所得:3000万円以下

住宅ローンの契約者が、住宅に居住することが条件です。また、減税を受ける年の12月31日時点で居住している必要があります。

単身赴任によって本人は居住していなくても、家族が引き続き住んでいる場合は、住宅ローン控除を特例として受けることができます。しかし、本人も家族も引っ越してしまった場合は、控除の対象外です。

夫婦でローンを組んで節税

1人の所得税や住民税では控除が使いきれない場合でも、節税対策が取れる方法もあります。

配偶者それぞれでローンを組み、両方とも住宅ローン控除の対象としてもらう方法です。

■ 夫婦2人とも住宅ローン控除を受けるためには?

夫婦2人とも住宅ローン控除を受けるためには、連帯債務にするかペアローンにするかのどちらかの方法を取ります。

連帯債務は一方が主たる債務者、もう一方が連帯債務者となって1つのローンを契約する形です。

ペアローンは1つの物件にそれぞれが別々のローンを組んで、ローンの契約が2つになる形です。

1人で組む時と夫婦で組んだ場合の節税の例を上げてみます。

1人で住宅ローンを組む
夫が一人で住宅ローンを組み、年末の借り入れ残高4000万円だとすると、控除率の1%を掛けると40万円を上限として住宅ローン控除を受けられます。

しかし、夫の年収が400万円で子供なしで配偶者が扶養家族でない場合、所得税と対象になる住民税を足しても年間約22.5万円です。

そのため、上限が年間40万円あっても実際には22.5万円ほどの控除になります。

夫婦の名義で住宅ローンを組む
上記のケースでも妻も400万円の年収があって、夫婦で二分の一ずつローンを組みます。

年末の借入残高は夫2000万円、妻2000万円だとすると、控除額の上限は20万円ずつになります。

一見、上限が減ったように見えますが、夫も妻も所得税と住民税でそれぞれ約22.5万円払っているとすると、上限の20万円の控除を二人とも使え、世帯としては40万円の節税をすることに成功しています。

ただし、二人で控除を受けても、妻が産休や育休で、所得税を納めなかったり所得税の額が減り、夫だけが住宅ローン控除を受けることになると、かえって控除の上限が減ってしまうので注意が必要です。

住宅ローン控除には確定申告が必要

控除を受けるために、1年目はご自身で確定申告をする必要があります。

2年目以降から10年目までは、勤め先の年末調整で控除を受けることができます。

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中古住宅で住宅ローン控除

新築住宅の購入の他、中古住宅の購入や増改築でも一定の条件を満たすと住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、中古住宅の場合は古すぎると、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるため、中古住宅は建物が耐震基準を満たしているかが条件です。

木造は築20年以内、コンクリート造りのマンション等であれば築25年以内であるか、耐震性能を次の3つ方法のいずれかで証明することで、住宅ローン控除の対象になります。

■ 中古住宅が住宅ローンを受ける条件
  • 耐震基準適合証明書で耐震基準に適合
  • 既存住宅性能評価書で耐震等級1以上
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入

増改築で住宅ローン控除

増改築の場合は大きな規模の工事のときに利用ができます。

  • 建築基準法に規定する大規模な修繕、模様替えの工事
  • マンションの専有部分の床や階段または壁の過半について行う一定の修繕、模様替え
  • 家屋の居室やキッチン、水周り、玄関、廊下の一室の床や壁の全部についての修繕、模様替え
  • 現行の耐震基準に適合するための耐震工事

すまい給付金

消費税率が5%から8%へ上がった時に、住宅ローン控除の制度の拡充がされましたが、住宅ローン控除は所得税が多い人ほどメリットが大きく、そもそも所得税が低い人にとっては制度が拡充されても、何も恩恵を受けることができません。

そこで、恩恵を受けることができない人向けにすまい給付金という住宅の引き渡し後に1回だけ一時金を受け取れる制度ができました。

すまい給付金の条件

  • 自己居住用であること(セカンドハウスは不可)
  • 住宅ローン(借入期間5年以上のもの)を借りていること
  • 住宅ローンを利用しない現金購入の場合は50歳以上であること
  • 都道府県民税の所得割額が一定以下であること
  • 床面積が50平米以上あること
  • 建設住宅性能表示制度や住宅瑕疵担保責任保険などの制度を受けていること

給付金の額は、給付基礎額に住宅の持分割合を掛けます。

給付基礎額とは、都道府県民税の所得割額を元に3つに分けられます。

都道府県民税の所得割額 給付基礎額
7.60万円以下 30万円
6.89万円超~8.39万円以下 20万円
8.39万円超~9.38万円以下 10万円


※9.38万円を超える所得割額の人に関してはすまい給付金の対象外です。

所得割額は家族構成やお住まいによっても異なる

所得割額は家族構成やお住まいによっても異なってきます。

おおよその目安として、収入が425万円以下ですと給付基礎額が30万円、425万円超475万円以下で20万円、475万円超510万円以下で10万円です。

収入がおよそ510万円超ですと対象外になります。都道府県民税の所得割額は市区町村発行の課税証明書で確認することができます。

例えば給付基礎額30万円の人が住宅ローンを組んで、物件の持ち分を1/2持っていた場合、30万円×1/2で15万円のすまい給付金を受け取れます。

もし、全ての持ち分を持っていると、30万円を丸々貰えます。

まだ年収が低い若い人は住宅を購入する負担が大きいです。

また、定年後など収入がなく住宅ローンは組めないが現金で住み替えをする人もすまい給付金のターゲットになります。

住宅の購入は複数の人で1つの物件を買うことができるため(共有名義)、それぞれの人がすまい給付金の要件に当てはまっていれば、1つの住宅に1回ではなく、複数の人(それぞれ1回)でももらうことができます。

例えば以下の場合はすまい給付金の対象外の人と対象の人が混じっています。

例:夫婦で居住し、夫が住宅ローンを組み、居住はしないが60歳の父親が一部頭金を出した
この場合、実際に居住する夫は住宅ローン控除を受けて、収入が低ければさらにすまい給付金ももらえる。居住しない親はすまい給付金はもらえない。

また、すまい給付金は物件の給付額×物件の持ち分になるため、上記の場合で、夫の所得割額が30万円の給付額を受けられる場合でも物件の持ち分が親と1/2ずつになっていると、30万円×1/2が夫が受け取れる給付額になります。

もし、夫婦で住宅ローンを組み、それぞれが給付金の条件に該当する場合は、物件の持ち分に応じて一人一人申請することで夫婦それぞれすまい給付金を受けることができます。

すまい給付金を受け取るためには物件の引き渡し後1年3ヶ月以内に、住民票や謄本、課税証明書を取得し、売買契約書のコピーなど必要書類を揃え、申請しなければなりません。

住宅ローン控除で所得税の控除が大きい人ほど、すまい給付金の額が小さく(または受けられない)、所得が低く住宅ローン控除の制度が活かしきれない人はすまい給付金で最大30万円がもらえる仕組みです。

基本的には新築住宅の購入の際にすまい給付金の対象になります。

中古住宅の購入でも対象になりますが、条件が消費税が課税される売主が宅地建物取引業者である取引なので、中古住宅の一般的な個人間の売買(非課税)に関しては対象外となります。

【今後】消費税が10%に上がると物件の消費税アップに伴い給付金もアップ

不動産は土地は非課税ですが、建物には消費税がかかります。

例えば、土地付き建売住宅や所有権付き分譲マンションの価格の内、建物部分にのみ所得税がかかっています。

消費税が5%から8%に上がったときに、物件価格は高くなりました。同様に消費税が10%に上がると、物件価格が上がり、住宅の購入の負担が増えることが想定されます。

負担を緩和する方法として、すまい給付金も消費税10%時の制度に拡充予定があります。

すまい給付金(消費税10%時)

都道府県民税の所得割額 給付基礎額
7.60万円以下 50万円
7.60万円超~9.79万円以下 40万円
9.79万円超~11.90万円以下 30万円
11.90万円超~14.06万円以下 20万円
14.06万円超~17.26万円以下 10万円


現金購入者の上限は所得割額13.30万円です。

給付基礎額10万円は、収入の目安として775万円以下に当たるので、消費税が10%になると対象者が増えてくるのが分かります。

また収入が低い方にとっては最大で50万円の一時金がもらえることになります。

消費税増税時は、住宅購入の消費が冷え込むため、このような負担を軽減する措置が用意されています。

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