住宅ローンの基礎知識

二世帯住宅を建てる場合の住宅ローンの組み方は?種類ごとのメリットや注意点を把握しよう

お金がかかる二世帯住宅は資金計画が重要

二世帯住宅は建築費も高くなるので、資金計画が大事です。親子で住宅ローンを組むと、借りられる金額は増えますが一人で借りるときと違うデメリットもあります。

親子で住宅ローンを借りるときの方法と、そのメリットとデメリットを見ていきましょう。

親子リレー

一つの住宅ローンを最初に親が返済をして、子はその返済を数年後に引き継ぐ方法です。

親子の返済時期が異なりますが、連帯債務という形です。

連帯債務とは返済を共同ですることです。

親子リレーのメリット

最大の利点は、親が高齢の時でも住宅ローンが組めることです。

本当は親で組みたいが、年齢が原因で住宅ローンが借りにくいときに、カバーするために用いられる方法です。

住宅ローンを組む年齢制限は、最大でも80歳くらいまでの完済が一般的ですが、銀行によっては70代で完済の場合もあります。

そのため、50代に入ると単独での住宅ローンは、定年までの期間も短く、審査が厳しくなります。

親子リレーの住宅ローンは、親子の返済期間を合わせて35年まで借りることができるため、返済期間が延ばせます。

例えば、親が10年間返済をして、そのあとは子が25年間返済をするのが親子リレー住宅ローンです。

子の年齢で借入期間が決まるので、子が40歳未満であれば、親が高齢でも35年借り入れが無理なくできることになります。

現役の間は親がローンを負担して、子も若く収入が低いときは、ローンの負担が先送りにできます。

収入に応じて負担する時期がずらせるので、二世帯同居では合理的な方法とも言えます。

二世帯住宅は建物も大きくなり、水回りの設備も2ヶ所ずつ設けると建築費もかかります。

返済期間を長くするか、借入金額を減らすことで毎月の返済額は下げたいところです。

親子リレーのデメリット

親子リレーのデメリットは、団体信用生命保険に加入できるのが、どちらか一方だけになることです。

団体信用生命保険は加入者が死亡や高度障害になると、住宅ローンの残高が保険金でなくなります。

銀行では団体信用生命保険に加入できることが住宅ローンの条件の一つです。

親が80歳になると子に切り替える団体信用生命保険もありますが、親子同時に入ることはできません。

借入れの1/2ずつ団体信用生命保険に入るパターンもあります。

子にだけ団体信用生命保険に加入するケースが多いですが、返済を引き継ぐ前に親が死亡すると、想定外にローンの負担が増えることも考えられます。

他にも、返済していない期間に住宅ローンの責任が全くないわけではなく、収入減などの返済が困難になったときは互いに助け合わなければなりません。

親子リレーはどの銀行でも取り扱いがあるわけではないので、銀行は選ぶ必要があります。

ペアローン

二世帯住宅なので親と子、2人でそれぞれ住宅ローンを借りる方法をとることもできます。

全部で4000万円の住宅ローンであれば、2000万円ずつの住宅ローンにする仕組みで、親以外でもペアローンは組めるので夫婦間でも多い方法です。

親も子もそれぞれが住宅ローンを持ち、それぞれ返済をして、相互に連帯保証人になります。

2人とも債務者なので、住宅ローン控除を受けることができます。

ペアローンの特徴は、それぞれが独立した住宅ローンなので、それぞれが団体信用生命保険に加入できることも親子リレーとの違いです。

親だけでもローン審査に通ることが必要です。

ペアローンのメリット

二世帯住宅に済む親と子、それぞれ別の契約になるので、金利や返済期間など組み方は変えることができます。

固定金利と変動金利で分けて借りると、低金利の恩恵を受けつつ金利上昇のリスクを少なくできます。

親は必然的に借入期間が短くなるので、親の住宅ローンはいくらにするかという点がポイントです。

返済期間が短い親の住宅ローンは変動金利で借り入れを少なく、借入期間が長くなる子の住宅ローンは固定金利にするといった工夫ができます。

ペアローンのデメリット

ペアローンは別々に借りられるとはいえ、融資の対象は一つの住宅なので、別々の金融機関から借りることまでは原則できません。

手数料自体は銀行によっては融資実行日が同日であれば、一口で済むこともあります。

抵当権の設定(住宅ローンの担保を登記すること)や、所有権保存登記(所有者を登記すること)、収入印紙代など細かいものでは2口かかります。

基本的には経費が2倍かかると思っておいた方がいいでしょう。

双方が連帯保証人になるので、通常は自分の分のローン返済をしますが、相手の返済が滞ったときはその分も負担します。

最初だけ親が援助する

1人が債務者となり、もう1人は資金援助や収入合算者として連帯保証人になるパターンです。

先にお伝えしていた親子ローン、ペアローンとは違い、実際に返済するのは1人になります。

親が子の住宅ローンに頭金を出すケースや、収入を単に審査の上で合算するだけの方法もあります。

親の収入を足して子の住宅ローンの審査をする「収入合算」は、住宅ローンもシンプルです。

親に援助をしてもらうメリット

債務者が一人なので、団体信用生命保険の加入で悩むこともありません。

子にある程度の経済力があれば、親の収入合算で審査も通ります。

親に援助をしてもらうデメリット

この方法では、主たる債務者の収入の足りない点を補填するイメージです。

収入合算者として連帯保証人になるときは、審査時には借入れ人と同様の審査をしますが、毎月の返済は主たる債務者が行います。

そのため、債務者とはならず、連帯保証人は住宅ローン控除を受けることができません。

子だけで住宅ローンが借りられるときに、親が頭金を出すことがあります。

このパターンの注意点として、お金を出すということは不動産の持分を持たなければいけません。

持分なしにすると、そのままお金をあげるという形になり、贈与税の対象になってきます。

住宅取得資金の贈与税には特例があります

住宅購入の援助に伴う贈与税、消費税の増税等の理由から、若い世代の住宅購入はより厳しくなりました。

そこで、現在は住宅取得等資金の贈与税の特例があります。

住宅取得等資金の贈与税の特例とは?

この特例では非課税で多額のお金を子供に援助することができます。

消費税率が8%の間は、平成32年3月31日までの期間は一般の住宅で、700万円の非課税枠があります。省エネ住宅では1200万円の非課税枠になります。

平成32年4月1日から平成33年3月31日は一般の住宅で500万円、省エネ住宅で1000万円の非課税枠になります。

消費税の増税がなければ年々、非課税枠は少なくなっていきます。

この制度では、両親や祖父母から住宅購入の頭金を援助してもらったときに、両親や祖父母の名義にせずに、頭金の分も贈与として子や孫の名義にできます。

親の名義がないため、相続財産で揉めることは避けられます。

贈与を受けたら確定申告で非課税の制度の利用をしたことを申告します。

親と子でローンを組むデメリット

どのパターンでも言えるデメリットですが、頭金を非課税枠を使って贈与する以外は、親が不動産の持分を持つことになりますので、家が親の相続財産にカウントされます。

親が死亡しても、実質的には同居している子が家に住むことになりますね。

しかしながら、相続のときには同居していない兄弟と揉めないような準備が必要です。

また、二世帯同居が解消されても、住宅ローンが残っていると、返済が続きます。

親子リレーでまだ子の返済が始まっていなくても、住宅ローンを借りていることにはなりますので、他の住宅ローンは組めません。

結婚後の親子の住宅ローンであれば問題ありません。

しかし、子が独身で将来に備えての二世帯住宅で住宅ローンを組むのは、子はその後に新居のローンは組めなくなります。

特に親子リレー返済は、単独では借りられないはずの親のフォローを子がするという傾向があるので、将来に問題にならないかというところは考えなければなりません。

収入があると借り入れは大きくできますが、親子がローンの借入れ人になると、最終的には双方が助け合う必要があります。

片方に返済能力がなくなってしまったときも、カバーできる範囲の借入れに留めたりすることも大事です。

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