住宅ローンの基礎知識

住宅ローン契約時の諸費用はいくらかかる?

住宅ローンには様々な諸費用がかかります。

購入物件代金にプラス1割程度の諸費用が目安になります。また、諸費用分は住宅ローンに組み込んでもらえないことがほとんどなので、ある程度自己資金の用意も必要になります。

※この諸費用は借換の際も再度かかる費用なので、借り換えの場合は諸費用を差し引いても支払いが軽減するか、どのくらい得になるかをしっかり試算した上で検討されることをおすすめします。

住宅ローン契約に伴う諸費用一覧

事務手数料

融資を受ける金融機関に支払う事務手続の手数料のことで、金融機関によっては不要な場合もあります。
費用は金融機関によって異なりますが平均は3~5万円程度です。また、定率(融資額×2.1%など)で事務手数料を定めている金融機関もあり、定率の場合、事務手数料は高くなりますがその分金利が低く設定されていることが多いです。

印紙税

住宅ローン借入時に、金融機関と「金銭消費貸借契約書」を交わすために必要な印紙税のこと。

借入金額によって金額は異なります。

借入額1,000万円超5,000万円以下だと2万円、借入額5,000万円超1億円以下で6万円掛かります。

抵当権設定費用

抵当権設定費用とは、住宅ローンを借入れ抵当権設定を登記する際に必要な「登録免許税」(借入れ額の0.1%)や、登記を行う際に登記印紙で法務局(登記所)に納める費用、それと同時に司法書士に支払う抵当権設定登記手数料を含む費用のことです。

住宅ローンではローン対象となる住宅が担保となるため抵当権の設定が必要で、前の銀行の抵当権を抹消して、借り換え先の銀行が新たに抵当権を設定し直す必要があります。

司法書士への報酬

抵当権設定のため登記の申請手続きは司法書士が行います。報酬額に規定はありませんが、一般的には1物件に対する所有権保存登記と抵当権設定登記、または所有権移転登記と抵当権設定登記でおおよそ4万円~6万円程度です。

保証料

保証料とは、返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用のことで、借入金額、返済年数によって決まります。

ネットバンキング等は保証料0で手数料のみの場合が多いです。

メガバンクや地方銀行で融資を受けるときの保証料は保証会社を利用するために必要な費用です。

借り入れの年数によって100万円あたりの単価が決まっています。

借入金額×単価がかかってくる保証料です。

保証会社によって単価は多少の差がありますが、標準の保証料が35年借入で100万円あたりが20,600円程度です。

内容の悪い審査ですと割増保証料になってしまうこともあり、約2倍になることもあります。

逆に、一部の保証会社では優良企業に長く勤めていると、優遇保証料と言われるものもあり、最大で通常の半額以下まで保証料が安くなります。

保証料は繰り上げ返済をしたときに一部が戻ってくることがあります。

団体信用生命(団信)保険料

団体信用生命(団信)は、ローン返済中に契約者が死亡、または高度障害になった場合、保険会社によって住宅ローンの残額を返済するための保険料のこと。

団体信用生命(団信)への加入が融資の条件となっている金融機関がほとんどで、保険料は、借入残高・借入期間によって異なりますが、金利に上乗せ(0.3%程度)されることが多く、ローンの返済と別に支払う必要はありません。

借り換えの場合は、対象となる住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローンの借り換えにより終了となり移行することはできないため、新たに加入申込が必要となります。

※当サイトに掲載されている金融機関の多くは団体信用生命(団信)保険料が無料です。

火災保険料・地震保険料

火災保険は多くの金融機関で加入が義務化されています。住宅ローンの火災保険は「質権設定付き」の火災保険で、支払いが発生した場合、契約者ではなく金融機関などの貸し手優先で保険金を支払うという内容の契約になっています。

地震保険は任意加入としている金融機関が多いようですが、火災保険とセットで加入する必要があります。また、どの保険会社で加入しても補償内容や保険料は同じです。

※借り換えの場合、現在加入の火災保険や地震保険をそのまま移行できます。

※オール電化住宅は火災発生のリスクが少ないので、その分火災保険も優遇されます。

※フラット35物件検査手数料

フラット35は、建設する住宅が耐久性などの技術基準に適合していることが条件です。そのため適合証明書の交付を受ける必要があり、その際申請先に支払う費用がかかります。新築一戸建てで2~3万円、中古一戸建てで4~6万円程度が目安です。

諸費用は金融機関や契約内容によって多少異なりますが、物件価格の1割が目安と言われています。

■ 今までの住宅ローンを完済するためにかかる費用
  1. 繰上返済手数料
    一括返済の手数料がかかり金融機関によって金額は異なります。
  2. 抵当権抹消費用
    不動産1個につき1,000円

また、借り換えをする際は、上記費用の他院住宅ローン借入にかかるコスト(諸費用)も必要になります。

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