住宅ローンの基礎知識

注文住宅か建売住宅どちらが良い?価格の仕組みやメリットとデメリットを解説

注文住宅か建売住宅どちらが良い?価格の仕組みやメリットとデメリットを解説

マイホームを検討した時、注文住宅を建てるか、建売住宅どちらで家を購入するか迷いますよね。

価格はもちろん違いますが、それぞれのメリット、デメリット、工法や価格の仕組みなどのあまり知られていない特徴と違いも紹介します。

注文住宅とは一から設計できるマイホーム

住宅展示場で見るのは、この注文住宅に該当します。世界に一つだけのオリジナル住宅を設計して建てたいときは注文住宅です。

ハウスメーカー※によって、メインのテーマや工法が異なるので、どこにこだわりをもってメーカーを選ぶか楽しさがあります。

※ハウスメーカー:土地があることを前提に家を建ててくれる大工さん

建売住宅では、最もコストが安い木造ばかりですが、注文住宅であればRC造や鉄骨造で建てることもできますよ。建物の形も間取りも自由なので、様々な可能性があります。

ただし、融通が効く分、注文住宅は建売住宅よりも価格は高くなるのが一般的です。注文住宅をしたい人が一度は訪れる住宅展示場のモデルハウスは、建物だけでも5000万円~1億円ほどのコストを掛けています。

建物以外にも借地料など経費もかかるため、資金力のある大手のハウスメーカーしか住宅展示場には出店ができません。CMでよく見るようにハウスメーカーはお金を掛けた宣伝もしているので、注文住宅は高いのです。

注文住宅は、予算云々以上に土地を所有していない人にはお勧めしません。土地の情報はハウスメーカーでは、持っていないことがほとんどだからです。

土地は持っていないから探してほしいという依頼をすると、営業はそこから近隣の不動産業者に情報を求めて探し始めます。

土地を買ってから建物を建てるというのはそれだけ土地と建物の総額も高くなるので、土地に掛けられるお金も減ってしまいがちで、しかも良い土地というのは簡単には見つかりません。

土地がなければ家は建ちませんから、土地探しは自分でもやる意識を持つ必要もあります。また、建築をするためには、事前に土地を所有していなければなりませんから、新しく購入するにあたっても、土地の代金は現金で払ってしまうか、つなぎ融資など先行して住宅ローンを組む必要があります。

住宅ローンは建物を担保にするため、建物完成前の住宅ローンはどこでも借りられる訳ではなく、選択肢が限られます。

最初から家を建てるために土地を持っていれば、注文住宅を選択することはしやすいですが、土地から購入しなければならないときは資金的な余裕がないと難しいのがデメリットです。

建売住宅とは新しい街の中にあるマイホーム

一番のメリットは、土地も込みであるということです。注文住宅で説明したように、素人が土地を探すというのは大変なことなのです。

注文住宅の建物代金と同じくらいの価格で土地も建物も手に入るのが建売住宅のメリットです。

価格が抑えられる理由は、大きな土地を不動産会社が購入し、宅地造成を行い区画に分けて、何戸も同時に住宅を建てて販売するので、建築コストが安くなるのです。

こういった土地を仕入れて区画整理をして、建売住宅を供給する会社をデベロッパーと呼びます。デベロッパーは少なくても2、3区画で大きいと100区画以上の建売住宅を一度につくります。

街並みも意識した作り方するのが、建売住宅の特徴です。規模が大きくなれば、建物の形はもちろん、植栽や道の形など、細かなところも含めて総合的に計画的に作られます。

建売住宅は、不動産会社が売れるであると思った立地条件の良い土地に作られるので、個人やハウスメーカーに探してもらって見つけられるレベルの土地よりも条件が良いことが多いです。

建売住宅では、建物の設備や内装は注文住宅よりも劣ることが一般的ですが、立地が良いため場所も含めた価格と思うと良いでしょう。間取りは注文住宅のように個性はなく、使いやすい間取りを基本に作られて、何戸か並んでいる建売住宅でも多少間取りが違う程度です。

角地にあるのか、南向きなのかなど、立地でどの区画の建売住宅にするか選んだりすることも多いです。同時期にたくさんの住宅が販売されるので、30代くらいの子育て世代が多く住むことになり、子供のいる家庭であれば、同じ世代が多い街に住むという安心感もあります。

また、注文住宅に比べ建売住宅は、短期間にたくさんの住宅を建てて、完売させることで利益を出す仕組みです。

それゆえに在庫になって経費がかさむことを避けるため、建売住宅は販売サイクルが短いです。注文住宅のように広告宣伝費は多額に掛けることはできませんので、大々的な宣伝はあまりしません。

特に価格を抑えた建売住宅を販売している会社はパワービルダーと呼ばれます。短い期間で完売させ、多くの建売住宅を供給する薄利多売が特徴的です。

建売住宅は2×4工法

木造住宅は、在来工法(木造軸組み工法)と2×4工法(ツーバイフォー工法・枠組壁工法)に大きく分けられます。

在来工法は柱と梁で建てられる日本の昔ながらの工法です。建売住宅では、その中でも2×4工法が多いです。

2×4工法は海外から入ってきた工法で、2インチ×4インチ(約5㎝×10㎝)の角材を用いることからこのように呼ばれます。

柱と梁ではなく、角材と合板で壁となるパーツをつくり、組み立てていく工法です。箱を積み上げるような構造だと表現されることが多いです。

箱のような状態なので、気密性や耐震性がある一方で壁が躯体を支える耐力壁になっており、大きな開口や壁を壊すようなリフォームができない特徴があります。

2×4工法が建売住宅で採用されやすい理由は、工事のしやすさのためです。在来工法に比べ、2×4工法は使用する材料の規格があり、釘の種類や間隔も決まっています。

柱と梁を組み合わせる在来工法は職人の技術が必要ですが、2×4工法では工程が機械的に決まっているので、職人によって仕上げも一定のレベルを保つことができます。

工期も在来工法よりも短くできるので、たくさんの住宅を同時に建てなければならない建売住宅に向いているのです。2×4工法の建売住宅は、約3か月で完成させます。

建築条件付き土地

パッと見ると安い更地に「建築条件付き」との看板がついた売り物件を見たことはないですか。「立地もいいし、この土地を買ってハウジングセンターで見つけたハウスメーカーに家を建ててもらおう!」と思っても、実はできません。

建築条件付きとは、その土地を所有しているデベロッパーで住宅を建てることを条件に販売する土地だからです。土地の価格が安く見えるのも、販売する側は住宅の方でも利益をもらうため、土地については少し安めに設定できるのです。

土地の契約を先に行い、建物の打ち合わせに入ります。建売住宅は建物が完成しているものを販売する形態ですが、建築条件付き土地を契約すると、数か月以内に同じデベロッパーで建物を建てます。

このように土地を契約してから建物を建てる形態は、売建(うりたて)住宅と呼ばれます。建売住宅と注文住宅の間のように感じますが、注文住宅ほど自由な設計はできません。

売建住宅は、いくつか決められた間取りや設備の中から選ぶことになります。

建築条件付き土地では、建物を同じデベロッパーで建てることが契約の条件なので、建築に至らない場合は、土地の契約自体が白紙になります。

土地だけが欲しい!ということはできません。ちなみにデベロッパーは売れなかった建築条件付き土地は、最終的には建物を建てて建売住宅として販売を行います。

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