住宅を買うときには本体価格以外に税金や手数料等、諸費用がかかります。諸費用だけでも100万円から200万円かかることもあり、意外と費用がかさみます。新築と中古ではかかってくる費用も異なります。
新築、中古いずれもかかるもの
まず最初に新築、中古、マンション、一戸建て、どれを購入しても共通でかかる費用を見てみます。主に不動産を所有することで発生する税金関連です。
不動産取得税
取得後数ヶ月後に通知書が届きます。中古も新築も控除があるので、控除内に収まれば課税されません。新築住宅の方が控除は大きいです。
不動産取得税は固定資産税評価額×3％です。(平成30年3月31日までの軽減後の税率)土地と建物それぞれに対して課税されます。
新築住宅は固定資産税評価額-1200万円したものに3％を掛けます。中古住宅は新築の年よって控除額が変わります。築年数が古いほど控除額が減ります。
土地については軽減措置として、土地の固定資産税評価額×1/2をしたものに税額である3％を掛けます。
ここから出た金額から控除額としてA・45,000円またはB・(1㎡当たりの土地の固定資産税評価額の1/2×200㎡を限度とした床面積×2)×3％のAとBのいずれか高い方を引きます。
固定資産税評価額よりも控除額が大ききれば不動産取得税は課税されません。
ここでいう固定資産税評価額とは、住宅を購入した時の売買価格とは異なります。
売買価格が3000万円のマンションを購入したから課税されてしまう、なんてことはありません。
建物の場所によっても固定資産税評価額はもちろん異なりますが、新築分譲マンション70㎡台を3000万円で購入した場合でも、固定資産税評価額が1000万円以下であることは多いです。
この場合なら課税されてきません。
印紙代
売買契約書に添付する収入印紙代です。売買価格によって金額は異なり、1000万円超5000万円以下で1万円です（平成30年3月31日までの軽減後の税率）
固定資産税
初年度分の固定資産税は1年分の税金を売主と買主との間で物件の引き渡し日を持って日割計算を行うことが一般的です。
新築であれば10万円もあれば足りることがほとんどです。中古の場合でも1年分の日割計算なので15万円ほどあれば足りることが多いでしょう。
登録免許税及び司法書士の報酬
不動産の所有権を登記するためにかかる費用です。
所有権保存登記の登録免許税は新築で自己居住用のときは固定資産税評価額×0.15％です。建物の所有権移転登記のときは税率が0.3％になります。
抵当権の設定費用は、借入金額によって変わってきます。
自己居住用で住宅ローンを組む場合は登録免許税で借入金額×0.1％が必要です。(税率は平成32年3月31日までの軽減措置)
また、土地の所有権移転登記は固定資産税評価額×1.5％です(平成31年3月31日までの軽減措置)
所有権の保存登記と移転登記は両方とも買主の名義とする登記をする意味では変わりませんが、保存登記が最初の取得者(新築)、移転登記が持ち主を売買などで移動する(中古)というイメージになります。
司法書士の報酬は、明確な決まりはありませんが、相場としては所有権保存登記で3万～7万円、抵当権設定で3～5万円ほどです。
その他、細かいところでは、減税に使う住宅用家屋証明書や、謄本を取得する費用も数千円が登記の費用には含まれてきます。
税率の軽減措置の特例には登記記録の面積が50㎡以上の条件もありますが、単身用マンションではない限り、50㎡以上のことがほとんどでしょう。
上記とは別に認定長期優良住宅や認定低炭素住宅にはさらに軽減税率が設定されています。
まとめると、諸費用としてかかってくるのは住宅ローンを組む場合は、登録免許税と報酬で10万円～20万円くらいでしょう。
火災保険料
住宅ローンを借りる場合は火災保険の加入が条件です。
日本には失火法といわれるものがあり、隣家が起こした火災に巻き込まれても、出火原因に過失がない場合に損害賠償をしてもらえない可能性もあるため、住宅ローンを利用しないときも必ず火災保険には入ります。
火災保険料は新築、中古、一戸建て、マンションで異なってきます。
火災保険は最長10年、地震保険は最長5年でまとめて入ると割引がされます。
新築住宅を買うときにかかるもの
次に新築を買ったときに必要になる費用です。
建物表題登記費用
新築の建物は完成すると、どこの住所にどのような建物がいつできたかを申告しなければなりません。
人間でいうところの出生届ようなものです。表題登記は土地家屋調査士が行います。
費用は土地家屋調査士により異なりますが、8万円程度は見ておく必要があります。売主がマンションの場合は1棟まとめの表題登記を行いますが、費用は買主負担になります。
修繕積立基金(マンションの場合)
修繕積立一時金と言われることもあります。マンションで毎月積み立てる修繕積立金の頭金と思って良いでしょう。
物件ごとに設定が異なりますが、20万円から50万円を見ておくと良いでしょう。
同じ建物でも部屋の大きさによって金額が上下しますので、大きな部屋を買うほど高くなります。実際の金額はマンションの概要欄や売主に尋ねれば分かります。
管理費等の前払い
管理費や修繕積立金、駐車場代など毎月かかる費用の2～3ヶ月分程度を前払いすることがあります。引き渡した月から数ヶ月分の管理費等に充てられます。
管理準備金
マンションごとに設定は異なりますが1万円の設定が多いです。ないこともあります。マンションの共用部の火災保険料などに充てられます。
中古住宅を買うときにかかるもの
新築ではかからないが、中古住宅ではかかる費用は次の通りです。
仲介手数料
中古住宅を買うときは、仲介会社が売主との間に入ることがほとんどです。この場合の仲介手数料が中古住宅を買うときにかかるものの中で最も大きいかもしれません。
仲介手数料は売買価格によって、宅地建物取引業法で決められており400万円を超えるときは上限が売買価格(税抜き)×3%+6万円と定められています。(別途消費税がかかります)あっという間に80万円、100万円を超えてしまいますので、これが仲介手数料が中古住宅を買うときにネックとされる所以です。
その他中古住宅購入の費用としてかかるもの
リフォーム済の中古住宅もありますが、自分で手を加えたい場合はリフォーム費用も検討しておくと良いかもしれません。
余裕のある資金計画を
ご覧のように、住宅購入までに様々なところで出費して費用がかさみますが、諸費用は本体価格とプラスして住宅ローンで借りることもできます。
ただし、頭金をたくさん用意したつもりでも、諸費用は意外とかかるので、借入を減らすための頭金が諸費用で消えてしまうことになりかねないので注意しましょう。
