住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの新規・借換の注意点

住宅ローンの新規・借換の注意点

新規・借り換えの注意点:諸費用は現金払い

住宅ローンを組む時、住宅購入にかかる費用は土地・建物代金以外にも、多くの諸費用がかかります。

一般的に諸費用の総額は物件価格の1割が目安と言われています。

諸費用に関しては現金での支払いがほとんどで、新規の場合は住宅ローンに組み込むこともできないので、頭金とは別に自己資金の用意も必要になります。

借り換えの場合、これらの費用を差し引いて大きく得をすることができない場合、借り換えることにメリットはありません。

※借り換えには、下記の諸費用一覧表の土地・建物の所有権登記・仲介手数料はかかりませんが、完済手数料がプラスされます。

新規・借り換えともに、低金利商品+諸費用が最低限で済む住宅ローンを厳選して審査申込されることをおすすめします。

【諸費用目安】
  • 新築分譲マンション 売買価格の3~5%
  • 新築分譲一戸建て 売買価格の4~5%
  • 中古住宅 売買価格の6~10%

※中古物件の場合、個人売買以外の方法だと仲介手数料がかかるため、新築よりも多くなるのが通常です。ただし、新築でも媒介業者がいる場合は仲介手数料がかかります。

住宅ローンで必要な諸費用比較表

3,000万円を金利2.5%で借入した場合

事務手数料 3~5万円程度 抵当権設定費用 借入れ額の0.1%~0.4%
土地・建物の所有権登記 所有権移転登記:評価額×2%
所有権保存登記:建物評価額×0.4%
司法書士報酬 8~20万円程度
印紙税 借入額1,000万円超5,000万円以下 2万円 保証料 約60万円~
団体信用生命保険料 総支払額 2,186,000円 ※金利2.5%の場合 火災保険料 15~20万円
地震保険料 年間2万円程度 ※フラット35物件検査手数料 2~3万円
物件価格に対する割合 4~5% 左側3-2 右側-3-2
   新築分譲一戸建て 中古一戸建て
借り入れ金額 3,000万円 3,000万円
事務手数料 3~5万円程度 3~5万円程度
抵当権設定費用 借入れ額の0.1%~0.4% 借入れ額の0.1%~0.4%
土地・建物の所有権登記 所有権移転登記:評価額×2%
所有権保存登記:建物評価額×0.4%
所有権移転登記:評価額×2%
所有権保存登記:建物評価額×0.4%
司法書士報酬 8~20万円程度 8~20万円程度
印紙税 2万円
(借入額1,000万円超5,000万円以下 )
2万円
(借入額1,000万円超5,000万円以下 )
保証料 約60万円~程度 約60万円~程度
団体信用生命保険料 総支払額 2,186,000円 総支払額 2,186,000円
火災保険料 15万円~20万円 15万円~20万円
地震保険料 年間2万円程度 年間2万円程度
仲介手数料 物件価格の3.15%+63,000円
※フラット35物件検査手数料 2~3万円 4~6万円
物件価格に対する割合 4~5% 6~10%

※当サイトで紹介している金融機関では全て保証料が無料。多くは団体信用生命(団信)保険料が無料です。

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住宅ローンの新規・借り換えにおける繰上返済について

繰上返済は元金部分に対してのみ返済が行われるので、返済をした元金に対する利息分が不要になり総返済額を少なくできることが最大のメリットです。

住宅ローンの繰上返済方法には「期間短縮型」と「返済額軽微型」の2種類があります。

■ 期間短縮型

繰上返済額をした分だけ住宅ローンの返済期間が短縮する方法で、月々の返済額は変わりません。ただし、繰り上げ返済で短縮した期間を延長することができません。

■ 返済額軽微型

繰上返済をした分だけ月々の返済額が減少する方法で、住宅ローンの返済期間は変わりません。

おすすめは「期間短縮型」

期間短縮型は、月々の支払額の減少型と比べ利息の減少効果が高くなっています。
金利が高く返済期間が長いものほどその効果は大きくなります。

繰上返済の注意点

■ 注意点1:繰上返済手数料

繰上返済を行う場合、各金融期間で定めた手数料がかかります。また手数料は金利タイプによっても異なり、固定金利より変動金利の方が低い傾向にあります。
※当サイトで掲載している全ての金融機関は一部繰上返済の手数料が無料です。<

■ 注意点2:いくらから繰上返済できるか

繰上返済は各金融機関で返済額の下限を設定しています。フラット35のような長期固定金利型の住宅ローンの繰り上げ返済額は高めの傾向にあり、最低100万円からというところも少なくありません。最近は1円から繰上返済返済可能という金融機関も多く登場しているので、返済額+手数料でいくら返済できるのかを考えて繰上返済を行いましょう。
※当サイトで掲載している金融機関の中には「1円から手数料無料で何回でもOK」というところもあります。

■ 注意点3:住宅ローン減税の対象外にならない範囲で繰越返済をする

「期間短縮型」で繰上げ返済をした場合、返済期間が10年未満になってしまうと住宅ローン控除の減税対象から外れてしまいますので注意が必要です。

■ 注意点4:生活を圧迫しない程度の返済額に留める

手元も資金の全てを繰上返済に当ててしまって、その後の生活に支障が出てしまう方が意外と多いようです。ライフプランを考えながらある程度の余力を残した状態での繰上返済をおすすめします。

■ 注意点5:返済方法

繰上返済をする場合、繰上返済をしたい旨を事前に契約者本人が金融機関に申し出ることから始めます。返済予定額や繰上返済後の手続きなどの相談を行い、金融機関が指定する日までに繰り上げて返済するために必要な申請書の提出し、月々の返済日までに入金をしておくというのが一般的な繰上返済の手続きの方法です。

最近ではネットバンキングなどの普及によって、上記の全ての手続きをインターネットを利用して行うことができ、店舗に足を運んだり何度も連絡を取り合ったりという煩わしい作業がありません。しかも、ネットでシミュレーションすることができ、さまざまな返済プランを試してから手続きをすることもできます。もちろん口座への振込もインターネットバンキングを利用できるので、店舗に行かず手数料無料で繰上返済することができるメリットがネット銀行にはあります。

※全額繰り上げ返済の場合は、抵当権を抹消するための書類手続きが返済日当日必要になるため、ネットだけで完結することはできません<

住宅購入後にかかる費用

住宅を購入すると、住宅ローンの他に住宅購入費用以外の諸経費がかかることもお忘れなく!

■ 引っ越しのための費用

新居入居のための引っ越しは引っ越し業者に支払う費用の他に、新しい家電や家具を揃えたり、古い家財道具を処分したり、電話移設工事が必要になったりと、様々な費用がかかります。
引っ越し費用の平均は約18万円、家電などで平均費用が約26万円。最低限必要なものだけ買う場合の目安額は大体50万円程度となっています。

■ 固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、家や土地など不動産の所有者にかけられる税金で、毎年納める必要があります。税額は、市町村が「土地」と「建物」の「固定資産税評価額」を決め、それに一定の税率をかけて計算されます。

※新築住宅は税金の「軽減措置」有

■ 管理費や修繕積立金(マンション購入の場合)

マンションを購入した場合、これらの金額がローンとは別に毎月のランニングコストとして発生します。

管理費は「共用部分」の清掃や設備の管理などに使われる費用で、首都圏の新築マンションの平均は1万5324円となっています。

修繕積立金は「建物」の修繕費として積み立てるお金で、首都圏新築マンションの修繕積立金の平均額は6320円となっています。

■ 駐車場代(マンション購入の場合)

マンションの敷地内駐車場が有料の場合にかかる費用。その他に、専用庭やルーフバルコニー付きの住戸の場合、その使用料が必要になることもあります。平均額1~2万円程度となっています。

■ 住宅の維持費用

一戸建ての場合、長い目で見れば修繕リフォーム費用が必要になります。10~15年程度の周期で外壁や屋根など、まとまったリフォームをするのが一般的です。

マンションの場合、管理費や修繕積立金で行う共有スペース以外の住戸内のリフォームは全額自己負担になります。築10年~20年で内装や設備のリフォームが必要になります。

今後の金利変動について

空前の低金利をキープし続けている日本経済にとって、東京オリンピック招致や日銀による金融緩和は金利が上昇する大きな要因になるでしょう。

なので、住宅ローン金利の上昇に向かう可能性は大いにあると言えますが、まだまだ景気の回復も本格的ではなく、世界中の金融緩和は続き金利も急騰することは考えにくいという現状から、多くの専門家は「それほどすぐには上がらない」という見解で、この金利上昇予測に対してそれほど警戒していないようです。

特に、住宅ローンに関しては銀行にも金利を簡単に上げられない事情があります。

住宅金融支援機構の調査によると、約9割の金融機関が「住宅ローン金利は競合相手の動向を考慮して決める」と回答しています。

市場金利重視ではなく競争を優先し金利を抑える傾向にあり、実際、三菱UFJ銀行とみずほ銀行は変動金利を引き下げ、三井住友銀行や住信SBIネット銀行などでも固定金利を含め引き下げ、住宅ローンの金利優遇は継続されています。

現在の住宅ローンの金利は適用金利が「1.5%」を切っているとことが多く、この状態は金融機関にとって赤字ギリギリの水準で、これ以上の金利引き下げは期待できないということになります。なので、住宅ローンを組むなら超低金利下の今は大きなチャンスです。

住宅ローンを獲得するために銀行間で競争が激化したことは契約者にとっては都合がいいのですが、金利優遇を止められない事情が銀行にはあるのです。

なぜ銀行が金利を下げてまで住宅ローンを推進しているのか?
  1. お金が余っているから
    銀行は預かったお金を運用することで利益を出しています。なので、ただお金を預かっているだけでは商売になりません。
    今のような不景気では、企業の資金需要が減り企業向けの投資が伸びないので、個人向けの住宅ローンに力を入れ貸出を増やしているのです。
  2. 住宅ローンは非常に安全性が高いから
    企業向け融資に比べ個人向けの住宅ローンは貸し倒れになる確率が10分の1程度。住宅ローンには救済措置も多いので、銀行にとって住宅ローンは安全な資産と言えるのです。
  3. 家計口座を持ってもらえるから
    住宅ローンを組むことでその銀行が一生涯付き合う家計口座になるという長期間に渡るメリットがあります。
    公共料金やクレジットカードの引き落とし、学費の支払い、退職金や年金の受取など、教育ローンの可能性や老後の資金運用口座として大きな価値があるのです。

自己資金について

実際、頭金(自己資金)はどのくらい必要なのか?

一般的に購入金額の2割を頭金として用意しておくことが望ましいと言われています。

自己資金(頭金)は多ければ多いほどいいのですが、今後の生活のこともあるので貯蓄を全て場げ打ってしまうことは避けましょう。

自己資金は住宅ローンの諸経費を差し引いた残金が頭金となります。

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自己資金の増額は返済リスクを抑える効果が非常に大きく、頭金が2割あれば金利を0.2%低くしてれます。実際、最近は自己資金は減少傾向で購入金額の1割にも満たないケースが増えていますが、たった1%でも住宅購入うという高額な買い物では、大きな差になって返ってきてしまいます。

3,500万円の物件を購入した場合、頭金によってどれだけ返済総額に差が出るのかを一覧にしました。

頭金 借入額 総返済額 住宅購入合計額

なし

3500万円

5657万円

5657万円

1割(350万円)

3150万円

5092万円

5442万円

2割(700万円)

2800万円

4526万円

5226万円

※頭金なしの場合と頭金700万円の場合とでは、総支払額で431万円もの差が生じてしまいます。

変動金利から固定金利へ切り替えるタイミング

変動金利から固定金利へ切り替えるタイミングは、まさに今と言えるでしょう。

これ以上金利が下がることはまずないと言っていい「住宅ローンの底値状態」なので、消費税が上がる前のこのタイミングはベストだと言えます。

もう少し変動金利で様子を見たいという方へ

景気低迷&超低金利下の今「金利が低いうちは変動金利にしておいて、金利が上向きになってきたら固定金利に切り替えればいい」といった風潮が専門家の中でも多くありますが、このやり方が通用するのは住宅ローンについての知識と金融情勢をしっかり把握している人だけだと言ってもいいでしょう。

住宅販売業者の言っている「低金利だから月々の支払いは今の家賃と変わらないですよ!」という甘いセリフは、住宅ローンの知識がないか自分の販売業績しか頭にないかのどちらかです。

現在の低金利はしばらくは続くと予想されていますが、それが35年間続くという保証はなく、実際この経済不況が35年間続いてしまったら日本という国を維持していくことはできません。なので、政府も様々な景気回復政策や金融緩和を実施、さらに消費税率を上げるなどして財政再建をするための策を取っているのです。

と言った背景から、将来的に金利の上昇は確実です。

いつ?どのタイミングで?と言ったことは専門家でも予測が難しいのですが、その時が来てあたふたするようなことがないように今からしっかりと準備しておくことが大切です。

最も重要なポイントはは、金利の上昇は固定金利の方が先に動くと言うこと。

変動金利が上がり始めたから固定金利に切り替えようとしても、既に固定金利は上がっていて手遅れとなる可能性が高いです。

ローン残高が多いほどその利息負担は大きくなってしまうので、変動金利を借入れするならしっかりと金利ウォッチできることが最低限の条件になります。

いずれ固定金利借り換えることを検討されている方や、短期固定タイプから長期固定タイプへの借り換えを検討している方は、このタイミングに切り替えの検討をおすすめします。

住宅ローンの審査基準

住宅ローン借入の際、必ず事前に審査があります。

長期間お金を貸すのですから銀行にとっては慎重に行う作業ですが、希望額借入したい人にとっては時に厳しいと感じることもあり、審査の結果「借りられない」「借入額や適用金利に制約がある」などと言ったケースも少なくありません。

審査で行われる項目は、借入する人物と抵当に入る物件の価値の2つについてですが、その内容は多岐にわたり総合的に判断されています。

審査で重要視される6つの項目

■ 申込時年齢と完済時年齢

申込時は20歳以上70歳まで、完済時年齢は80歳までを審査基準にしている金融機関が大半を占めています。年齢が上がってから住宅ローンを借入する場合は完済までの期間を短くする必要があります。

■ 年収と返済負担率

借入れできる金額は年収負担率(年間返済額÷年収)で決まります。上限は各金融機関によって異なりますが、25~35%以内としているところが多いようです。

■ 勤務先の勤続年数や雇用形態

住宅ローン借入において「安定した収入がある」ということは重要なポイントで、勤務先が大企業の方や公務員の方に対しては収入の安定性は高いという評価から「希望額以上貸付ますよ」という銀行さえあります。

一般企業の方の場合、勤続年数は3年以上であれば審査落ちの理由となる事は少ないですが、派遣社員や契約社員の方の場合、多くの金融機関が融資対象外としていて雇用の安定性が低いという判断から審査通過は難しいです。

自営業の方の場合は、事業の継続年数3年以上が目安になり、過去3年間の収入金額ではなく所得金額が審査の対象となります。

■ 債務(借金)状況

自動車ローンのような額の大きい融資からキャッシングなどの小額融資も審査結果に影響を与えます。その際重要視されるのは返済履歴やキャッシングヒストリーで、過去に滞納などがある場合は審査通過は難しいです。

■ 健康状態

団体信用生命保険(団信)の加入を融資の条件としている金融機関がほとんどです。

団体信用生命保険は、返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済されるための生命保険なので、生命保険に加入できる健康状態であることが必要です。

フラット35は保険加入が条件になっていませんが、ローン契約者に万一のことがあった場合には、遺族が引き続き返済を継続していかなくてはならないので、加入についてはよく検討する必要があります。

■ 担保物件の評価

住宅ローンの融資を受ける際、物件には担保として銀行の抵当権がつきます。銀行はその担保にそれ相当の価値があるのかを調べ、その評価額が借入できる最高額と言うことになります。物件に対する審査基準は、建築基準法・経過年数・土地の権利 ・価格などが基本になっていて、借り換え希望の方は建物の築年数の分融資額は減額になります。これらはすべて万が一返済不能に陥った場合に抵当権を実行することで融資金の回収ができるかどうかを審査するためのものです。

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