元利均等返済とは
住宅ローンには大きく分けて二通りの返済方式があり、そのうちの元利均等返済というのは、毎月の返済額が一律になっている返済方法です。
返済額は一律ですが、そのなかで元金と利息の割合は常に変動しています。
この方法は、借入残高が高いうちは利息も高くなりますので、毎月返済する元金分の割合は少なくなりますし、返済が進めば一度にまとまった元本を返すことができます。
つまり、返済当初はなかなか元金が減らないため、利息がどうしても高くなりがちですし、トータルの支払額を見ても、同じ借入額、同じ期間で元金均等返済方式で返していくよりも、利息の負担額は大きいです。。
その代わりに、毎月の返済額は一定になりますので、元金均等返済方式のように借り入れ当初に毎月高額の負担をする必要がなくなります。
収入や支出がほぼ一定であり、ローンの返済金額を同じにしておくことで予算が立てやすいという家庭の場合には、多少利息が高くなっても元利均等の返済にしておいた方が計画的に返していけるでしょう。
もちろん、繰上げ返済をすることで利息の負担も減らすことができますが、こちらの返済方式を利用するときには、特に借り入れを始めてそれほど間が空いていないうちに繰上げ返済をすると、利息の大幅なカットにつながります。
また、低金利の時期に契約をしたのであれば、元本が減らなくてもそれほど利息に差が出てきませんので、こちらを選んだときの利息の負担というリスクを軽減できます。
逆に、高金利の時期にこの方法を選ぶと、利息の差が大きくなるでしょう。
元金均等返済とは
元金均等返済方式というのは、その名の通り、元金を毎月一律で返済し、それに加えて現在の借入残高に見合った利息を支払っていくという方法です。
毎月一定の金額を減らしていくことができますが、返済額自体は常に変動しています。
こちらの方法は、トータルの利息は元利均等方式に比べると安く済ませることができますが、借り入れ当初の返済金額はかなり高額になってしまいます。
というのも、最初は高額の借り入れに対する利息分を返済しなければならず、利息の負担が大きくなり、総額が増えてしまうためです。
トータルの返済額で考えると、元利均等方式よりも負担が少なくなりますし、最初に返済を頑張れば、毎月の返済額はどんどん少なくなっていきますので、後からゆとりを持った返済をしたいという人に向いています。
収入が変動しやすく、現在はある程度まとまった収入があるため、今のうちに大部分を返していきたいと考えている人などにおすすめです。
こちらの方法では、繰上げ返済をすることによるメリットは、借り入れから間が空いていない方が大きいものの、元利均等ほどの差にはなりませんので、途中で繰上げを考えていない人にもおすすめの方法といえます。
また、低金利の時期にこの返済方式を選んでおくと、毎月の返済総額が当初かなり安くなります。
借り入れをしてそれほど間がないうちに利率が下がったという場合には、低金利のメリットをすぐに受けることができる返済方式といえますので、手数料も考慮しながら借り換えも検討してみるとよいでしょう。
借り換えで返済方式の変更も
元利均等方式、元金均等方式のいずれにも、メリットもデメリットもあります。
しかし、今の返済方法では自分の家計や返済計画にあっていないと感じたときには、見直してみることでこれまでよりも計画的に返していくことができるようになるでしょう。
また、高金利のときに契約をしており、現在金利が大幅に下がっているというときなどは、借り換えや見直しによるメリットが非常に大きくなります。
同じ金融機関で変更をすることも可能ですし、現在の借入先よりも利率の低い金融機関が見つかったときには、他行を利用することも一つの方法です。。
いずれにしても、借り換えには手数料がかかりますし、借入先を変更するときには抵当権の抹消、新たな抵当権の設定などの登記費用が発生しますので、これらの費用を払ってでもトータルの支払いを減らすことができるのか、しっかりシミュレーションをしてから利用するとよいでしょう。
なお、これから新規で住宅ローンの借り入れを検討している場合にも、途中で変更などをできるだけせずに済むように、両方のシミュレーションをしてもらった上で返済方式を決めるようにしましょう。
特に元金均等方式で返していく場合には、最初のうちは負担額が大きくなりますので、頭金としてすべての貯金を使うのではなく、ある程度まとまった現金を手元に残しておくと、突発的な支出やけが、病気による休業でもきちんと支払いを続けていくことができます。
負担の大きさと継続的な返済の可能性をよく考慮して、ゆとりのある計画を立てるようにしましょう。
