初めての滞納から催促状が届けられるまでの流れ
住宅ローンが払えなくなったら、家を競売にかけられたり、金融機関のブラックリストに載ってしまうなどと言われますが、滞納してすぐにこのような状態へ追い込まれることはありません。
しかし、一度でも支払いに遅れが出ると金融機関から連絡が来ることは間違いないです。
まず電話連絡があり、住宅ローンの支払いを指定した期日までに済ませることを促されます。
その後、「催促状」や「ローンについての案内」などと記載された書面によっても催促されるでしょう。
このときに、支払いがどうしても期日までにできない場合は「期限の利益喪失通知」が届けられ、「延滞」の扱いとなるのは免れません。
「延滞」になれば優遇金利の適用がされないなどの警戒措置となり、結果的に返済額が増加してしまうのが一般的です。
金融機関は一度支払いの遅延があった際に、「口座にあるお金が、何らかの事情でたまたま無くなってしまった」と解釈し、いきなり強硬な姿勢で催促や何らかの措置を取ることはありません。
滞納が一度きりである場合にもブラックリストへ載ってしまう可能性は低いです。
しかし、2度目以降や、更に滞納を重ねてしまうと金融機関は「督促状」と呼ばれる書類を送付します。
「督促状」は住宅ローンの支払いを強く金融機関側が要求すると言う意味がある請求書です。
金融機関によって違いがありますが、再び同様の書類が届けられたり、「最終督促状」が送付されます。
これらの書類が届いたら、金融機関が競売の申し立てを前提としていると解釈して置きましょう。
ローン保証会社による代位弁財までの流れや、代位弁済通知を放置した場合に起こること
住宅ローンの滞納が続き「督促状」が送付されてもなお支払えない場合には、「催告書」が次に届けられます。
「催告書」は法的な手続きを取るなどの記載がある書類です。
滞納した分の金額を指定した期日までに一括で支払うことが求められ、その文面は「督促状」よりも強い表現が用いられたり、内容証明郵便として送付されるケースもあります。
「催告書」が持つ意味は、競売の権利行使へ向けた金融機関からの最終的な通告です。
この通告を受けてもさらに滞納が続けば、金融機関から住宅ローン返済に見込みがないと判断されるでしょう。
その後は滞納者の代わりにローン保証会社によって住宅ローンの一括返済がされます（代位弁済）。
この段階から債権が金融機関ではなくローン保証会社に移り、「代位弁済通知」が届けられると共に住宅ローンの残金を一括で支払うことを請求されるでしょう。
また、「代位弁済通知」には「任意売却」をすすめる文章や、不動産会社紹介についての記載がされる場合も多いです。
その他、ローン保証会社によって委託された債権回収会社から、債権委託の通知が郵送される場合があります。
「代位弁済通知」を放置すると、まず裁判所へ差し押さえを申し立てられ、競売の手続きが迅速に進められていくでしょう。
連帯保証人が存在するなら全額返済が連帯保証人へ請求され、大きな負担を掛けることになり得ます。
差し押さえの申し立てが裁判所によって認められてしまうと競売開始決定となりますが、「代位弁済通知」が郵送されてから競売開始決定までの期間は、1か月程度が一般的です。
競売で自宅を売却しても残る借金
裁判所から競売開始を知らせる「担保不動産競売開始決定通知書」を受け取ってから約1か月後には、競売にかける不動産の現場調査や査定のために裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪問します。
このとき、裁判所が競売物件情報の公開をするために自宅の写真撮影なども行われるでしょう。
「担保不動産競売開始決定通知書」が手元に届いた時点で、マイホームは差し押さえられ、自分の判断で売却を行うなど自宅を自由に処分することができなくなります。
しかし、自宅を差し押さえられたとしても、直後に自宅から出て行く必要はありません。
裁判所によって自宅の査定がされた後は、最低売却価格の決定がされます。
価格が決定し、競売物件として買い手の募集が行われて入札されるまでの期間は半年程度が一般的ですが、この期間中は自宅で生活することに問題はありません。
しかし、落札者の決定がされれば、自宅からの強制立ち退きが請求されます。
自宅が「競売」になるとは、裁判所によって強制的に自宅の売却がされることです。
自宅の売却金でローン保証会社（債権者）へ借金を支払うことになりますが（当然売却金の全てが返済に充てられます）、住宅ローンの全てを賄うことは一般的に不可能でしょう。
競売によって住宅ローンの総額を上回る売却金が出れば借金はゼロになりますが、競売物件は通常の不動産よりも7割程度の低価格で取引されます。
つまり、競売で自宅を失ったとしても、自宅の売却金を住宅ローンの総額から引いた金額を借金として返済し続けなければなりません。
