住宅ローンを検討していると、店頭金利・適用金利・優遇金利など様々な用語が出てきますね。実は金利によっては、どの銀行でも同じものもあります。借りるときに金利が異なる仕組みや、住宅ローンの比較にはどの金利を見ればいいのか解説します。
どの銀行でも同じ「店頭金利」
店頭金利は景気の状況によって上下するもので、独自の店頭金利を持っていることが多いネットバンク以外は、おおよそ店頭金利が同じことが多いです。
例えば変動金利は、2.475%という数字が店頭金利として、ほとんどの銀行で設定されています。
店頭金利が長らく変わっていないとよく言われますが、それはこの2.475%という数字が2009年以降変わっていないからです。
住宅ローンを借りるときは、店頭金利から◯％引き下げを受けると言う契約になります。毎月の返済で意識することはありませんが、店頭金利が上がると適用金利も上がることになるので、借りている間は重要なものです。
店頭表示金利は銀行のホームページで、大きく取り上げれてはいませんが、「金利一覧」といページにローン金利として掲載されています。
銀行によって違う「優遇金利」
店頭金利が同じなのに、住宅ローンは借りる銀行によって金利が変わってきますよね。
その違いが出てくるのはこの優遇金利があるからです。
銀行ごとにある店頭金利から、借りる時に一定の％の金利の引き下げを受けられる事を優遇と呼んでいます。金利引き下げという言われ方もします。
この優遇で銀行同士が、住宅ローンを獲得するために競争しています。
変動金利と固定金利で、それぞれ優遇の幅の設定が違っていたり、銀行が売り出したい商品は特に優遇が大きくなっているのが特徴です。また、優遇には条件が設けられています。
まず、地方銀行は優遇の条件として給与振込の指定があります。
地方銀行は住宅ローンの借り入れに際して、メインバンクとして利用してほしいという意図があります。
メガバンクでは、給与振込の指定の条件がありません。
ネットバンクでは、指定した銀行から自動的に住宅ローンの返済分をそのネットバンクに移動してくれるサービスがあります。
勤務先に給与振り込みの指定がされているときは、住宅ローンを検討する段階で選べる銀行が限られてくることを覚えておきましょう。
審査の内容や住宅の設備によって、優遇が異なることもあります。
金利の優遇条件は、銀行によって違いますが、変わったものとして次のようなものがあります。
- 子供の数によって金利優遇が増えていくもの
- その銀行の地方へ移住する人を応援するもの
- オール電化やエコジョーズ設置などエコ住宅に引き下げがあるもの
人によって違う「適用金利」
それぞれの金利は次のような関係になります。
店頭金利 – 優遇金利 = 適用金利
店頭金利が高くなれば適用金利が高くなる、優遇が大きければ適用金利が低くなるのが分かるかと思います。
店頭金利が低くても、優遇も少なければ、適用金利が低くはないかもしれません。
適用金利が毎月の返済額の計算に使われる金利になるので、これが低いほど、利息が少なく毎月の返済額は安くなります。
住宅ローンの審査から借入までは、通常3週間から1か月かかります。
大規模のマンションでは建設途中に売買契約を結び、事前審査もすると実際に借りるときよりも、1年から2年前に住宅ローンを検討することも珍しくありません。
金利は毎月変わるものなので、事前審査のときに提示される金利が適用金利とはならないことも多いです。
そのため、適用金利は多くの銀行で「融資実行時の金利が適用されます」と注意書きがされています。
一部の銀行では、本申し込み時と融資実行時で低い方を適用する、本申し込み時の金利を適用するなど細かな取り決めがあったりします。
【補足】消費者が目にすることのない「審査金利」
これだけは消費者が関心を持つことは少なく、知らなくとも問題がないことがほとんどの金利で、住宅ローンの審査をする際に使う金利です。
融資を決めるうえで最も重要なのは、借入希望額を返していけるだけの収入であるかという点です。借入希望額と銀行ごとに定められた審査金利で年間の返済額を求め、年収に対して無理がないか審査をするのです。
審査金利は銀行によって、4％・3％・2.475％・適用金利というように色々なパターンがあります。だいたいは店頭表示金利以上の金利が審査金利になっていることが多いです。
実際の適用金利より高めの金利で返済能力があると審査できれば、融資実行時に金利が多少上がっていても、銀行も消費者も安心して借りられます。
審査金利が高いほど審査段階だけですが、年間返済額が高く導き出され、審査のハードルが上がることになります。年収に対してギリギリの借入額で審査をしようとしているときは、審査金利によっても合否が変わる可能性があります。また、審査金利は他の〇〇金利と違い、借りてから消費者に影響を及ぼすことはありません。
審査金利は公に発表されるものではないので、心配な人は事前審査の際に銀行に何％の審査金利を使うか聞くといいでしょう。
当初優遇と通期優遇
当初引き下げ、ずっと引き下げと言われることがありますが、金利の優遇には、大きく2つのパターンがあります。
当初優遇
1つは当初優遇が大きい商品です。借り初めて一定の期間の金利の引き下げが、特に大きくとってあります。広告の最初にくるような目を引く低金利の商品は、この当初の優遇幅が大きい商品であることがほとんどです。
例えば、10年固定金利で当初優遇が2%ある商品では、10年が終わると引き下げ幅が1.5%になったりします。35年の借入期間であれば、最初の10年間は優遇が2%あるのに、残りの25年は優遇が1.5%に小さくなるということですね。
2017年時点では、10年固定金利の店頭金利は3%位なので、最初の10年はこの優遇の例では、適用金利が1%になります。(3％店頭金利－2％優遇＝1％適用金利)10年が終わった段階で店頭金利が3%から変わっていないと、同じ10年固定を選ぶと、優遇だけ少なくなってしまうので適用金利は1.5%になります。(3％店頭金利－1.5％優遇＝1.5％適用金利)
当初はかなり有利なのですが、将来的に店頭金利が下がらない限り、適用金利が上がることになります。借入期間が短い人にとっては、優遇が小さくなっても影響が少ないので、かなりお得になります。
通期優遇
2つめは通期優遇といわれる借入期間に、ずっと一律で優遇が続くものです。当初の優遇幅は少なくなりますが、借り入れから返済終了まで一定の金利優遇があるタイプです。
例えば、先の例は最初は2％優遇でその後は1.5％優遇でした。初めの方にお得感がありますよね。通期優遇では、一律で1.7%の優遇がずっと受けられるといった具合です。借入期間によっては、当初の数年間だけ金利がたくさん引き下がるよりも、借入期間の後半の大半に優遇がある方が、結果としてはお得ということもあります。
なお、最初に変動金利を選ぶと、固定金利に切り替えたときは優遇が少なくなるという銀行もあります。
当初優遇型と通期優遇型の両方から選べる銀行と、どちらかのみの銀行に分かれます。
この2つのパターンからの金利選択は、目先の利益に囚われず、借入期間全体で見るとどちらが利息が少なくて済むかという観点での比較が必要です。
