20代や30代の頃と比べると年収が伸び、収入が安定してくる40代。住宅ローンの審査においては借り入れ希望額に対して年収が足りないという不安は少なくなってきます。
しかしながら、収入以外の面で健康であったり、定年までの年数が限られてくることなど、新しい不安要素が出てくることがあります。
また、30代と40代では消費者の住宅ローンの組み方の傾向も変わってきます。
40代で住宅ローンに申し込むときに気をつけるべきポイント
まずは、40代で住宅ローンを組む上で気をつけるべきポイントからみていきましょう。
１．40代で住宅ローンに申し込むなら健康第一！
年齢が上がるとどうしても病気のリスクが高まってきますが、40代から住宅ローンを銀行から借りようとした場合は健康でなければなりません。
住宅ローンには団体信用生命保険と言われるものが付帯されており、融資をした銀行は債務者が死亡した時などにローン残高を保険会社からの保険金でまかないます。こうすることで、残された配偶者や家族に返済の負担がありません。
基本の団体信用生命保険は死亡時と高度障害時が対象になります。それ以外にも保障を手厚くすることができ、代表的なのが「がん」「3大疾病(脳卒中等)、5つの重度慢性疾患(糖尿病等)」などです。
家系的になりやすい病気に備える意味でも保障を手厚くしてもいいかもしれません。他にも入院で一時金、失業時の返済の補償など、特定の病気以外にも保障がつけられます。
基本の団体信用生命保険分の保険料は借入金利に含まれています。保証を手厚くする場合は別途保険料を払います。
保険料は金利に上乗せして払うものと、別途保険料を口座引き落としで毎月払うものがありますが、別途保険料を引き落とすものは年齢、性別によって保険料が変わります。年齢が高くなると保険料は高くなります。
保険会社によっては、がんの保障を30代くらいまでは金利の上乗せなしで実質無料付帯できることもありますが、40代になってくると、こういった保険会社の場合でも金利の上乗せが発生します。
また、それ以上の50代になると、そもそも基本の団体信用生命保険以外の+αの保障は上限の年齢が決まっているため、年齢によっては保障を手厚くすることができないこともあります。
２．持病がある人は審査に注意！
高血圧などの中年男性に珍しくない病気でも場合によっては団体信用生命保険の告知事項に当たる可能性があり、40代以降の方はなんらかの病気で住宅ローンの審査に引っかかることも珍しくありません。
持病があり治療中で基本の団体信用生命保険では加入できないときは引き受け条件が広いワイド団信(金利上乗せ0.3％程度)も検討しましょう。
どんな団体信用生命保険も加入不可の場合は、フラット35のように加入しなくても住宅ローンが借りられる方法にします。
団信に加入していないときは、債務者が死亡時に債務が残ってしまうので、その他の生命保険や預貯金で遺族の負担を軽減させる必要があるかもしれません。
３．40代で住宅ローンを組むなら完済時の年齢を考える
銀行によって住宅ローンの完済時の年齢は異なりますが、早い銀行だと75歳、遅くとも81歳くらいの設定が多いです。
選ぶ銀行によっては、40代からは長く返済期間を取りたくても、35年で組むことができないので、返済期間が短くなった場合に毎月の返済が上がることも考慮する必要があります。
また年収に対する1年間の返済額の比率も審査項目のため、同じ借入額でも返済期間が短くなるほど1年間の返済額上がり、審査のハードルが高くなります。
４．定年退職までの時間、退職金を考慮する
審査によっては、退職年齢やその後の働き方、退職金についても聞かれる場合があります。退職金はおよそどれくらいが出る予定なのかという点を審査では重視されます。
定年退職後も働くことが珍しくない昨今ですが、収入が減る可能性が高いため、定年が近付くと審査の上ではデメリットになります。
例えば30歳から住宅ローンが始まった人は、定年退職が65歳であれば35年ローンだった場合は定年と同時で終わります。
60歳定年でも退職後の返済期間が5年になります。定年時に繰上げ返済で完済するのも無理ではありません。
退職時の借入残高で比較すると、35年借入で3000万円を金利1.5%で借りたケースでは、30歳から始まると、60歳時点での借入残高は約530万円です。
40歳から始まると60歳では残高は約1470万円で残りの返済期間も繰上げ返済をしないと15年はあります。
30代からの住宅ローンと40代からとでは同じ組み方をすると、退職金の多くを住宅ローンの返済に充てるか、定年後の返済に負担が出てきます。
借入希望額にもよりますが、年齢が上がることによって、40代・50代になってくると、30代で買う方に比べると物件価格を下げるか頭金を多く用意するかのどちらかで借入を少なくする傾向があります。
40代からの住宅ローンでも返済期間を20年程にすれば定年くらいを目処に完済の目処が立ちそうですが、3000万円を金利1.5%で20年の返済にすると、毎月返済が144,763円（ボーナス併用なし）になってきます。35年返済ですと同じ条件でも毎月返済は91,855円です。
借り入れ期間を20年にすると、35年に比べると利息の支払いは少なくて済みますが、家賃に比べると家計を占める割合が高くなるかもしれません。
40代からの住宅ローンの基本は借入を少なく、返済期間を短くして定年までに残高を減らすことと言えるでしょう。
40代で住宅ローンを組むメリット
審査や返済期間にあたり、デメリットが多い印象が強いかもしれませんが、40代で住宅ローンを組むメリットもあります。
メリット１：若い頃よりも多く住宅ローン控除額が多い
40代で住宅ローンを組むメリットとして挙げられるのは、住宅ローン控除の有効活用です。若い頃と比べると年収が高くなっているため、払っている所得税や住民税も高くなっています。
借り入れ金額にもよりますが、住宅ローン控除においては所得税や住民税が高い方がより控除の枠を使うことができるようになり、戻ってくる金額が多くなります。
30代の前半で所得税や住民税の支払いが少ない場合は、控除の枠を最大まで使えないことも多いです。
控除のメリットが大きい方は住宅ローン控除は10年間使えるので、最初の10年はそのまま返し、それ以降にまとめて繰上げ返済をすることもあります。
メリット２：条件の良い住宅ローン
一定の勤続、年収以上、年収倍率(借り入れ金額が年収の何倍か)が一定以内、自己資金が多いなど優良な条件に該当すると、保証料や金利の条件が良くなる銀行があります。
特に自己資金などは2割～3割が必要になるので、40代以上で頭金が多く出せるようになると、より条件がいい住宅ローンが選ぶことができる可能性が高まります。
メリット３：新築購入をすれば築年数が若い年齢で購入するときよりも新しい
30代で新築住宅を購入すると、定年を迎える60代で約築30年になります。一戸建てであれば、大規模なリフォームを検討してもおかしくない時期です。
一方で40代で購入していれば、定年の頃には約築20年です。まだ大規模なリフォームは先でも良さそうです。
購入が遅いということは、住宅の劣化も遅らせることができるという考え方もできます。
40代には30代とは違う住宅ローンの組み方を
年収が高くなっているため、毎月の返済に余裕が出てくる40代は、借入可能額は増えるかもしれませんが、30代とは違い定年を見越した計画的な住宅ローンの組み方と繰り上げ返済が必要でしょう。
定年後に許容できる返済額や、退職金で繰上げ返済を検討する場合は、老後の資金を別途貯めておくことも考える必要があるかもしれません。
40代からの住宅ローンは頭金は多め、予算を高くしすぎない、借入期間の検討は慎重にするなど工夫が大切です。
